[鼠眼观市]房市与地产股的未来趋势

对于房市的未来,我的观点很明确:短期看平,长期看多。但对于地产股,则应三思而后行。

关于股市,我曾说过“中国没有政策市”,包括政策在内的任何外因或许能暂时起到推动或者阻碍的作用,但绝对不会改变股市的大方向和大趋势。同样的道理也适用于房市,正如2007年的“二套房政策”将房价暂时压抑了一年,换来的却是2009年的报复性飙涨。

这其中的根源在于,房价长期上涨是其内在的趋势,政策无法改变导致房价上涨的内因,所以只能暂时延缓房价上涨的脚步。在我看来,以下四大原因决定了房价在未来十年,甚至更长的时间内都不可能有实质性的下跌:

1. 中国人“成家置业”的传统心理

尽管中国的“房价收入比”在世界上名列前茅,但不容忽视的一个事实是,我们比其他任何一个国家的老百姓更舍得花钱买房。“拥有自己的房产”已成为当今众多城市青年结婚的必备前提,年迈的家长愿意拿出全部家当来支持儿女的买房事业。在这样的社会背景下,我们对于房子的实际购买力要比工资水平所体现的表面承受力强得多——外国人不会倾其所有争先恐后地做房奴,而我们会。

2. 中国的城市化进程才刚刚开始

时至今日,中国的农村人口依然接近八亿。虽然大量的农村劳动力进城谋生,这一数据有很大水分,但考虑到当前农民工极少在城市里安家立业,所以说我们的城市化进程才刚刚开始并不为过。在未来迈向发达国家的过程中,必然有数亿的农村人口涌向各级城市,这将带来巨大的住房需求。

3. 投资渠道狭窄导致资金流向房市

虽然盼望房价下跌的平民百姓很多,但手握大量存款寻找投资渠道的有钱人也很多。中国股市的形象长期不佳,个人理财产品极度匮乏并且收益不高;相比之下,购置房产是多数人愿意信赖的保值方式。这就导致投资性购房需求长期居高不下。

4. 人民币升值的长期趋势

为了保障中国经济不受冲击,政府一直尽力压制人民币的升值步伐。但延缓升值不等于拒绝升值,从长期来看,人民币升值仍将持续多年。这就注定了热钱会源源不断地涌向国内,不断推高资本市场的价格,首当其冲的就是房市。

要想解决低收入人群的住房问题,依靠商品房是绝对行不通的。不要说北京、上海这样的一线城市,就算按照现在成都、重庆的房价,即使降价三成,一个月收入1000-2000元的农民工能买得起吗?唯有大力发展保障房和廉租房,才能从根本上解决高房价带来的民怨。至于商品房,其“商品”的属性注定了它只会按照大资金的意志去发展,而不可能听从大多数老百姓的意愿。

然而,房价的长期趋势向上,却并不意味着地产股值得长期投资。政府无法抑制房价的上涨趋势,但却可以控制房价的上涨脚步。在股市里我们投资的是“预期”,前几年地产股的大红大紫正是源于房价大幅上涨的预期。如果房价上涨的脚步放缓,甚至在一段时间内保持平衡,那么地产股就失去了想象的空间,其估值也将向传统产业靠拢,而不能再享有成长型行业的高估值。

更何况,在政策调控的高峰期,房价虽不会大跌,但成交量却会受到显著影响。这将直接导致某些地产商资金链断裂,成为房市低迷期的牺牲品。只有资金实力雄厚、扩张脚步稳健、战略眼光独到的开发商,才能在历次政府的调控中存活。今年的“4.19新政”在短期内看不到结束的希望,相信这必然导致地产界的惨烈洗牌。至少在未来的一两年内,尽管房市可能会出现极佳的阶段性低点买入机会,但悖逆政策投资地产股却不是明智的选择。

(本文为“全景论坛特刊:最真实的声音——老百姓谈房价”约稿)

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